عقد به سه دلیل منحل می شود:

 اقاله (تفاسخ)
 فسخ
 حکم قانون (انفساخ)

هر عقد صحیحی یا اقاله می شود، یا فسخ می شود و یا منفسخ می شود.

اقاله (تفاسخ)

همان دو نفری که عقد را بسته اند توافق کنند و عقد را بر هم بزنند. یعنی توافق طرفین عقد در بر هم زدن عقد را اقاله گویند.
اقاله مربوط به طرفین عقد است یعنی اگر یک طرف بمیرد دیگر اقاله ممکن نیست و وراث نمی توانند اقاله کنند.
اقاله خودش یک عقد است. تعریف عقد شامل اقاله هم می شود. (توافق دو یا چند اراده به منظور ایجاد اثر حقوقی) اثر حقوقی اقاله به هم خوردن عقد قبلی است.
اقاله فقط مربوط به عقد است یعنی ایقاع را نمی توان اقاله کرد. موضوع اقاله عقد است، ایقاع قابل اقاله نیست و فقط عقد را می توان اقاله کرد.
اقاله فقط مربوط به عقود لازم است و عقود جایز را دو طرف می توانند فسخ کنند.

فسخ

فسخ به هم زدن عقد است با یک اراده. اقاله عقد است اما فسخ ایقاع است.
اقاله فقط در عقود لازم است اما فسخ هم در عقود لازم است و هم در عقود جایز.

حکم قانون

گاهی اوقات یک حادثه ای رخ می دهد و قانون به سبب آن حادثه حکم به انحلال عقد می دهد. یعنی اراده ای در آن نیست و کسی نمی خواهد عقد منحل شود. به این انحلال انفساخ گویند که قهری است. انفساخ هم در عقود لازم اتفاق می افتد و هم در عقود جایز. انفساخ در عقود لازم هم داریم مثل ماده 387 قانون مدنی. (تلف مبیع از طرف بایع بدون تقصیر و اهمال).

قرارداد استصناع، قراردادی است که در آن ساخت کالایی به وسیله سفارش دهنده به سازنده کالا با بیان اوصاف و مشخصات آن سفارش داده می‌شود تا در مدتی معین سازنده با تهیه مود اولیه، کالای مورد نظر را برای سفارش دهنده ساخته و به وی تحویل دهد. در قرارداد استصناع بر خلاف قرارداد سلف مبلغ قرارداد تا سررسید و تحویل کالا به صورت قسطی پرداخت می‌شود.

معامله سلف عبارت است از این كه جنسی بصورت نقدی خریداری شود ولی تحویل آن در آینده باشد. مثلا گندمی را از كشاورز می‏خرد تا شش ماه دیگر تحویل دهد؛ لكن قیمت آن را از اول پرداخت می‏كند. اگر مشتری بگوید این پول را می دهم مثلا بعد از شش ماه فلان جنس را بگیرم و فروشنده بگوید قبول کردم، یا فروشنده پول را بگیرد و بگوید فلان جنس را فروختم که بعد از شش ماه تحویل بدهم معامله صحیح است.[۱]

معامله سلف شش شرط دارد:[۲]

اول: خصوصیاتی را كه قیمت جنس به واسطه آنها فرق می‏كند معین نمایند، ولی دقت زیاد لازم نیست. همین قدر كه مردم بگویند خصوصیات آن معلوم شده كافی است. پس معامله سلف در نان و گوشت و پوست حیوان و مانند اینها در صورتی كه نشود خصوصیات‏شان را به طوری معین كنند كه برای مشتری مجهول نباشد و معامله غرری باشد باطل است.

دوم: پیش از آن كه خریدار و فروشنده از هم جدا شوند، خریدار تمام قیمت را به فروشنده بدهد. با به مقدار پول آن از فروشنده طلبکار باشد که در اینصورت بهتر است که فروشنده پول جنس را به ذمه مشتری قرار دهد، پس از آن مشتری طلبی را که از فروشنده دارد بابت پول جنسی که به ذمه او است حساب کند. و اگر مقداری از قیمت آن را بدهد، اگرچه معامله به آن مقدار صحیح است ولی فروشنده می تواند معامله همان مقدار را بهم بزند.

سوم: مدت را كاملاً معین كنند و اگرمثلاً بگوید تا اول خرمن، جنس را تحویل می‏دهم، چون مدت كاملاً معلوم نشده، معامله باطل است.

چهارم: وقتی را برای تحویل جنس معین كنند كه در آن وقت، به قدری از آن جنس وجود داشته باشد كه اطمینان داشته باشند نایاب نخواهد بود.

پنجم: بنابر احتیاط واجب جای تحویل جنس را معین نمایند، ولی اگر از حرف‏های آنان جای آن معلوم باشد، لازم نیست اسم آن جا را ببرند.

ششم: وزن یا پیمانه آن را معین كنند و جنسی را كه معمولاً با دیدن معامله می‏كنند، اگر سلف بفروشند اشكالی ندارد.

[۱]. توضیح ‏المسائل مراجع، ج‏۲، ص ۲۳۱، مسئله ۲۱۱۰.
[۲]. توضیح ‏المسائل مراجع، ج‏۲، ص ۲۳۱، مسئله ۲۱۱۲.

ماده 795 - هبه عقدي است كه به موجب آن يك نفرمالي رامجانابه كس ديگري تمليك مي كندتمليك كننده واهب طرف ديگررامتهب ،مالي راكه مورد هبه است عين موهوبه مي گويند.

ماده 796 - واهب بايدبراي معامله وتصرف درمال خوداهليت داشته باشد.

ماده 797 - واهب بايدمالك مالي باشدكه هبه مي كند.

ماده 798 - هبه واقع نمي شودمگرباقبول وقبض متهب اعم ازاينكه مباشر قبض خودمتهب باشدياوكيل اووقبض بدون اذن واهب اثري ندارد.

ماده 799 - درهبه به صغيريامجنون ياسفيه قبض ولي معتبراست .

ماده 800 - درصورتي كه عين موهونه در يد متهب باشد محتاج به قبض نيست.

ماده 801 - هبه ممكن است معوض باشدوبنابراين واهب مي تواندشرط كندكه متهب مالي رابه اوهبه كندياعمل مشروعي رامجانابجاآورد.

ماده 802 - اگرقبل ازقبض واهب يامتهب فوت كندهبه باطل مي شود.

ماده 803 - بعدازقبض نيزواهب مي تواندبابقاع عين موهوبه ازهبه رجوع مگردرمواردذيل :

1)درصورتي كه متهب پدريامادريااولادواهب باشد.

2)درصورتي كه هبه معوض بوده وعوض هم داده شده باشد.

3)درصورتي كه عين موهوبه ازملكيت متهب خارج شده يامتعلق حق غير واقع شودخواه قهرامثل اينكه متهب به واسطه فلس محجورشودخواه اختيارا مثل اينكه عين موهوبه به رهن داده شود.

4)درصورتي كه درعين موهوبه تغييري حاصل شود.

ماده 804 - درصورت رجوع واهب نماآت عين موهوبه اگرمتصل باشدمال واهب واگرمنفصل باشدمال متهب خواهدبود.

ماده 805 - بعدازفوت واهب يامتهب رجوع ممكن نيست .

ماده 806 - هرگاه داين طلب خودرابه مديون ببخشدحق رجوع ندارد.

ماده 807 - اگركسي مالي رابعنوان صدقه به ديگري بدهدحق رجوع ندارد.

قانون مدنی در آخرین ماده مربوط به فصل هبه به موضوع صدقه و غیر قابل  رجوع بودن آن پرداخته است.
ماده 807 در این مورد می گوید : اگر کسی مالی را به عنوان صدقه به دیگری بدهد حق رجوع ندارد
در تعریف صدقه گفته اند : عبارت از تملیک مال است به فقراء به قصد تقرب به خداوند

با این ترتیب  اولا" در صدقه قصد تقرب به خداوند وجود دارد در حالیکه در هبه لزوم چنین قصدی مطرح نشده است. صدقه دهنده باید در دادن مال به دیگری قصد کند که برای رضای خداوند آن را می دهد .
در صدقه ، صدقه دهنده احساس می کند که طرف او فقیر است . البته در صدقه مستحب لازم نیست که دریافت کننده فقیر باشد به غیر فقیر هم می توان داد.

ثانیا" بنابر مستفاد از ماده 807 عقد صدقه پس از قبض لازم می گردد و صدقه دهنده نمی تواند از آن رجوع کند هرچند که عین آن باقی و صدقه به غیر پدر و مادر و اولاد باشد.

ثالثا" در صدقه قصد قربت در صحت آن شرط است اما شرح فسخ در صدقه صحیح نمی باشد و می توان گفت اقاله هم در صدقه نیست.

رابعا" چنانچه واهب در هبه قصد تقرب بکند طبیعت عقد تغییر پیدا میکند و به صدقه تبدیل می شود و واهب نمی تواند از آن رجوع کند. بعضی از فقهاء عقیده دارند در صورت مزبور هبه به حال خود باقی است ولی چون تقرب در آن شده و واهب مستحق ثواب می گردد از انواع هبه معوض می باشد و در هبه معوض واهب نمی تواند از آن رجوع کند.

هبه یا همان بخشش یکی از عقود معین است بخشنده را واهب وکسی که مال به او بخشیده می شود متهب نامیده می شود.

بر اساس این عقد یا قرارداد شخصی مال خود را مجاناً و بصورت رایگان به کسی می بخشد یعنی از مالکیت خود خارج کرده و در مالکیت او در می آورد.

واهب باید برای انجام این عمل حقوقی دارای اهلیت حقوقی باشد یعنی باید عاقل وبالغ بوده و با قصد واراده خود مال خودرا ببخشد .

متهب ممکن است یک نفر یا چند نفر باشند اگر چند نفر بودند و سهم هرکدام در هبه تعیین نشده باشد به نحو مساوی مالک عین موهبه هستند.

این اهلیت هنگام بخشیدن مهم است وباید تازمان قبض مال از سوی متهب ادامه بیابد .

در این عقد قبض یعنی تصرف متهب بر مال مورد هبه مهم است چرا که این عقد با قبض متهب تکمیل می شود . به همین جهت است که اگر بعد از بخشیدن مال واهب قبل از قبض متهب وفات یابد این عقد واقع نمی گردد.

مجانی بودن هبه به این معنی نیست که طرفین نتوانند در آن شرط مالی بیاورند پس واهب در هنگام قرارداد می تواند شرط کند که متهب فلان مال را به وی بدهد یا فلان کار را برای او انجام دهد.

باید دانست تخت شرایط خاص واهب می تواند از هبه خود رجوع کند یعنی مالی را بخشیده است به خود بازگرداند.

این شرایط بصورت حصری آورده نشده بلکه فقط شرایطی که واهب نمی تواند از هبه خود رجوع کند از نظر قانونگذار مد نظر بوده یعنی در هر شرایطی واهب می تواند از هبه رجوع کند مگر در مواردی چون :

متهب پدر یا مادر یا فرزند وی باشند.

مال مذکور از مالکیت متهب به هر دلیلی چون فروش یا توقیف و رهن وفروش اجباری و... خارج شده باشد .

تغییراتی در مال مذکور به وقوع پیوسته باشد مثلاً سکه ای را بخشیده اید و اکنون آنرا آب و تبدیل به النگو شده و...

برابر ماده 762 ‏قانون مدنی: «اگر در طرف مصالحه و یا مورد صلح اشتباهی واقع شده باشد صلح باطل است.»

البته لازم به یادآوری است که اشتباه در شخص طرف معامله زمانی موجب بطلان عقد می باشد که شخصیت طرف علت عمده عقد باشد و همچنین اشتباه در مورد صلح زمانی موجب بطلان می گرددکه اشتباه راجع به «خود موضوع معامله» ‏یعنی اوصاف اساسی آن باشد.

برابر ماده 763 : «صلح به اکراه نافذ نیست.» و برابرماده 764 ‏قانون مدنی: «تدلیس در صلح موجب خیار فسخ است.»
ماده 765 ‏قانون مدنی مقرر داشته است: «صلح دعوی مبتنی بر معامله باطله باطل است ولی صلح دعوی ناشی از بطلان معامله صحیح است.»

قسمت اول ماده یعنی آنکه هرگاه دونفر بدین گمان که بیعی درست است، درباره اختلافات خود نسبت به خیار عیب یا غبن یا حق شفعه، باهم صلح کنند و بعدا احراز شود که بیع مذکور اساساً به لحاظ فقدان برخی از شرایط اساسی صحت معاملات باطل بوده است، دراین صورت صلح مبتنی بر آن معامله نیز باطل خواهد بود زیرا صلح جنبه تبعی و فرعی داشته و مترتب بر صحت بیع بوده و با معلوم شدن بطلان بیع، موضوع صلح از بین می رود، یعنی صلح مبتنی بر معامله باطله در واقع، صورت خاصی از صلح بدون موضوع است و صلح بدون موضوع برابر ماده 767 ‏قانون مدنی باطل است. «اگر بعد از صلح معلوم گردد که موضوع صلح منتفی بوده است صلح باطل است»

طبق قسمت دوم ماده 765 هرگاه بطلان معامله ای روشن و محرز نبوده و شخصی مدعی بطلان آن و دیگری منکر باشد و قبل از ثبوت دعوی، آن را با صلح خاتمه دهند، این صلح صحیح است.

برابر ماده 766 قانون مدنی: «اگر طرفین به طور کلی تمام دعاوی واقعیه و فرضیه خود را به صلح خاتمه داده باشند، کلیه دعاوی داخل در صلح محسوب است اکر چه منشاء دعوی در حین صلح معلوم نباشد، مگر اینکه صلح بر حسب قرائن شامل آن نگردد.»

برای این که عقد صلح صحیح باشد، باید دارای شرایطی باشد. این شرایط عبارتند از:

1) اهلیت طرفین
بنابر ماده 753 ق.م «طرفین صلح باید دارای اهلیت باشند». بنابراین صلح مجنون و صغیر غیر ممیز باطل است و صلح سفیه و صغیر ممیز غیر نافذ است و با تنفیذ سرپرست ایشان نافذ و معتبر است.
2) مشروعیت و منفعت عقلائی داشتن مورد صلح
بنابراین صلح نسبت به مالی که مالیت ندارد یا منفعت عقلائی و مشروع ندارد، باطل است.
3) موضوع صلح
جهت عقد صلح که در هنگام عقد مورد تصریح قرار می گیرد، حتما باید مشروع باشد و الا عقد صلح صحیح نیست.
4) قصد و رضا
طرفین عقد صلح باید دارای قصد انشاء باشند. فقدان قصد در هر یک از دو طرف باعث بطلان عقد خواهد بود و فقدان رضا بنابر ماده 763 ق.م که می گوید: «صلح به اکراه نافذ نیست» سبب عدم نفوذ معامله می باشد

اقسام عقد صلح

صلح بر دو قسم است: صلح بر دعوی و صلح بدوی:
الف) صلح بر دعوی
صلح ممکن است در مورد رفع تنازع موجود واقع شود، مانند این که کسی پس از اقامه دعوا مالکیت، نسبت به زمینی بر دیگری، دعوا را با او صلح می کند و مبلغی به عنوان مال الصلح دریافت می کند، و ممکن است برای جلوگیری از تنازع احتمالی منعقد گردد، مانند این که کسی ملکی را از دیگری می خرد و کلیه حقوق فرضیه و احتمالیه خود را از هر جهت نسبت به مورد معامله با بایع به یک سیر نبات صلح می کند. فرقی نمی کند که منشاء تنازع معامله باشد یا غیر آن مانند اختلاف راجع به شرکت در اموال یا ارث، چنان که یکی از ورثه با ورثه دیگر در نصیب خود از ترکه مورث، اختلاف داشته باشد و آن را در مقابل مقدار معینی صلح کند.
ب) صلح بدوی
صلح بدوی، معامله ی مستقلی است که مبتنی بر تسالم می باشد و در ردیف بیع، هبه و اجاره یکی از عقود معینه است. بخاطر همین ماده 758 ق.م می گوید: «صلح در مقام معاملات، هر چند نتیجه معامله ای را که بجای آن واقع شده است می دهد، لیکن شرایط و احکام خاصه آن را ندارد؛ بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود»

وکالت بلاعزل وکالتی است که موکل ضمن عقد خارج لارمی حق عزل وکیل را از خود ساقط می کند .

- وکالت بلاعزل اگرچه وکالت ساده نیست و جزء وکالت غیر قابل فسخ و پایدار به شمار می رود؛ ولی از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده با فوت یا جنون طرفین منفسخ و ازبین می رود و دیگر ارزش عملی ندارد و باطل می شود و اگر این وکالت چندین بار هم تفویض شده باشد باز هم با این اسباب ازبین می رود.ولی اگر وکیل مالی را از موکل به موجب عقد بیع خریده باشد و از موکل(فروشنده) وکالت بلاعزل فروش گرفته باشد؛در این حال مثلا اگر موکل بمیرد هر چند وکالت بلاعزل باطل و ازبین می رود؛ولی به منزله اسقاط حق وکیل (یعنی خریدار) نیست و مالکیت آن پابرجا است؛ چرا که قبلا طبق عقد بیع مالک مال بوده است.و در این حال وراث موکل باید آن مال را به صورت رسمی به وکیل انتقال دهند. بنابراین لازم است که مردم بعد از گرفتن وکالت بلاعزل فروش در مورد املاک یا خودرو، در عرصه وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدون حضور موکل(فروشنده) اقدام کنند؛ چرا که با فوت مثلا موکل(فروشنده) دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند وقت گیر و دارای مشکلات عدیده ای می باشد.

طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر به مطالبه‌ خسارت یا هزینه‌های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستاجر بوده است، به دادگاه بدهد.

اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستاجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

در صورتی که پول رهن مستاجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستاجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستاجر به ملک مذکور وارد شود، موجر می‌تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود از پولی که به عنوان رهن از مستاجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستاجر است، کسر کند و باقی مبلغ را به مستاجر بپردازد.

عقد در لغت به معنای گره بستن، استوار کردن پیمان، عهد بستن، پیمان ازدواج بستن و توافق دو یا چند تن برای ایجاد یا انتفاء حقی است. ضمان در لغت به معنای قبول کردن، پذیرفتن، بر عهده گرفتن وام دیگری و ملتزم شدن به این که هرگاه کسی به عهد خود نکرد از عهده خسارت برآید، است.[1]

عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه ( ماده ۱۸۵ ق . م ) مانند عقد بیع و عقد اجاره .

عقد جایز آن است که هریک از طرفین بتواند هر وقتی که بخواهد فسخ کند ( ماده ۱۸۶ ق . م. ) مانند عقد وکالت ، عقد ودیعه ، عقد عاریه و عقد مضاربه .

عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد ( ماده ۱۸۸ ق . م. ) . عقد خیاری اغلب نوعی عقد لازم است که در آن اختیار فسخ برای یکی از دو طرف یا هر دو یا ثالث وجود دارد و در عقد جایز ، خیار مفهوم و فایده ای ندارد زیرا عقد جایز عقدی است که هریک از دو طرف هر وقت که بخواهد می تواند آن را فسخ کند .

شناخت عقد لازم و جایز فواید ذیل را دارد :

۱-دو طرف در عقد لازم به آن پای بندند و هیچ یک به دلخواه نمی تواند آن را فسخ کند ، ولی طرف عقد جایز هر وقت بخواهد می تواند آن را برهم بزند .

۲- عقد جایز به مرگ ، جنون و سفه ( سفه عدم رشد یا صفت شخص بالغ که تصرفات او در اموال و حقوق خویش جنبه عقلانی نداشته باشد ) یکی از دو طرف منفسخ می شود ( ماده ۹۵۴ ق . م . ) .

اثر توافق دو طرف در لزوم و جواز عقد

هرگاه لزوم و جواز عقد حکم یا قاعده ای امری باشد ، دو طرف نمی توانند با تراضی آن را تغییر دهند ولی اگر حق باشد ، امکان سلب و اسقاط حق به صورت جزئی وجود دارد ( ماده ۹۵۹ ق . م . ) .

تفکیک عقد معلق از عقد مشروط

عقد معلق عقدی است که از حیث انشاء یا منشاء ( اثر انشاء ) یا دیگر آثار عقد به وقوع حادثه ای موکول می گردد .

عقد مشروط ، اغلب عقد منجزی است که هیچ یک از انشاء یا منشاء آن به تحقق حادثه ای موکول نشده است و شرط در عقد مشروط یک امر فرعی متصل به عقد است که در نتیجه عقد و به تبع آن حاصل می شود . تشخیص شرط و تعلیق به قصد دو طرف بستگی دارد و اگر آنان قصد خود را به روشنی ابراز نکنند باید با استفاده از قرینه های حالی و مقالی شرط را از تعلیق تشخیص داد . به گفته برخی برای ارایه مفهوم تعلیق معمولا از کلمه (( اگر )) و برای مفهوم شرط از عبارت (( به شرط اینکه )) استفاده می شود.

تفکیک عقد معلق از عقد موجل

در عقد موجل با وقوع تراضی اصل حق و رابطه دینی بین دو طرف ایجاد می شود ولی داین تا مدتی ( اجل قرارداد ) حق مطالبه دین را ندارد ؛ در صورتی که با تشکیل عقد معلق و پیش از تحقق معلق علیه اصل حق ایجاد نمی شود .

 تفکیک عقد معلق از عقد احتمالی

عقد احتمالی عقدی است که طرفین آن تعهد متقابل دارند ولی وصول یکی از طرفین عقد به اثر عقد ، بستگی به بخت و اتفاق دارد و در حین عقد نمی توان آن را معین نمود ، مانند قمار .

در عقد احتمالی معاوضه به طور منجز است و فقط مقدار عوض را رویداد مورد توافق دو طرف تعیین خواهد کرد .

ودیعه: حالتی است که شخصی مال خود را به شخص دیگری می سپارد تا از آن نگهداری کند.

به ودیعه گذار = مودع       به ودیعه گیرنده = مستودع  یا  امین    می گویند.

عاریه : حالتی است که شخصی مال خود را در اختیار دیگری می گذارد تا شخص از آن مال استفاده کند.

به عاریه دهنده = معیر     به عاریه گیرنده = مستعیر    میگویند.

تفاوت ودیعه و عاریه این است که شخص ودیعه گیرنده (مستودع) حق استفاده از مال را ندارد و فقط آنرا نگهداری میکند ولی عاریه گیرنده (مستعیر) مال را میگیرد که از آن استفاده کند.

در بقیه ی موارد به هم شباهت دارند : 1- هم ودیعه و هم عاریه هر دو مجانی هستند یعنی هم نگهداری و هم استفاده از مال کاملا مجانی  و رایگان است.  2- هم در ودیعه و هم در عاریه ، ودیعه گیر و عاریه گیر ، امین محسوب میشوند و اگر خسارتی به مال وارد شود مسئول پرداخت خسارت نیستند (مگر اینکه ثابت شود در خسارت بوجود آمده مقصر هستند.)

مثال : فرض کنید دوست شما که قصد رفتن به مسافرت را دارد کلید منزلش را به شما میدهد و از شما میخواهد در نبود او از گلدانهای وی و ماهی های آکواریوم وی مراقبت کنید از لحظه ای که شما میپذیرید، دوست شما ودیعه گذار (مودع)  و شما ودیعه گیرنده (مستودع – امین) محسوب میشوید و به رابطه ای که میان شما ایجاد شده عقد ودیعه میگویند، از این پس شما موظف هستید که به منزل دوستتان سرکشی کنید و به گلدانها آب بدهید و غذای ماهی ها را نیز بدهید (یعنی هر کاری که بطور معمول برای نگهداری لازم است) و تمام کارهایی که شما انجام میدهید رایگان و مجانی خواهد بود. حالا اگر شما به وظیفه ی معمول خود عمل کردید ولی بعد از چند روز ماهی ها مردند یا گلدانها خشک شدند، شما چون امین بوده اید (در اصطلاح حقوقی می گویند ید امانی داشته اید) وظیفه ای برای پرداخت خسارت ندارید، مگر اینکه وظیفه ی خود را انجام نداده باشید و در اثر غفلت و تقصیر شما این اتفاق بیافتد که در این حالت چون مقصر هستید باید خسارات را نیز پرداخت کنید.

مثال : فرض کنید برای چند روز می خواهید همراه خانواده به مسافرت بروید، از برادرتان میخواهید که ماشین خودش را برای این چند روز به شما بدهد از زمانی که برادرتان قبول میکند و ماشین را در اختیار شما قرار میدهد عقد عاریه برقرار شده و برادرتان عاریه دهنده (معیر) و شما عاریه گیرنده (مستعیر) محسوب میشوید، شما در این مدت از خودروی برادرتان بصورت رایگان و مجانی استفاده میکنید، اگر در این زمان مثلا موتور ماشین خراب شود یا مثلا  لاستیک آن بترکد و یا مسائل دیگری برای ماشین اتفاق بیافتد که شما در آن اتفاقات نقشی نداشته باشید، به دلیل اینکه امین هستید وظیفه ای برای جبران خسارت ندارید ، مگر اینکه اینگونه اتفاقات در اثر بی احتیاطی شما رخ دهد.

تصور کنید به کسی دینی دارید و موعد آن هم نزدیک است در نتیجه برای اینکه بتوانید از زیر بار دین رها شوید و سرموقع آن را پرداخت کنید خود را به آب و آتش می‌زنید. در همین زمان طلبکارتان می‌آید و از شما می‌خواهد برای اینکه خیالش بابت پرداخت طلب راحت باشد مالی را پیش او به رهن بگذارید. شما چه می‌کنید؟ به خواسته او چه جوابی می‌دهید؟ آیا اصلا از رهن چیزی می‌دانید؟ نگران نشوید برای اینکه ما در این متن به بیشتر سوال‌هایی که ممکن است در مورد رهن به ذهنتان خطور کند پاسخ داده‌ایم.

 توضیح یک نکته انحرافی

وقتی صحبت از رهن می‌شود ذهن ما ایرانی‌ها به سمت موضوع رهن و اجاره می‌رود؛ یعنی همان اصطلاحی که سال‌هاست به اشتباه برای اجاره‌بهایی که قرار است از مستاجر گرفته شود به کار می‌رود. پس اولین نکته این است که وقتی صحبت از عقد رهن می‌کنیم اصلا به موضوع رهن و اجاره نخواهیم پرداخت زیرا  آن اشتباهی مصطلح است که ودیعه یا همان پول پیش مرسوم را  در افواه رهن می‌گویند

 چقدر با رهن آشنا هستید؟

رهن یک عقد است؛ عقدی که در آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه یا اطمینان به طلبکار می‌دهد تا در صورت نپرداختن دین خود، طلبکار مال را بفروشد و طلبش را از حاصل فروش بردارد. در هرقرارداد رهن همواره سه رکن وجود دارد: راهن یا کسی که مال را به رهن می‌دهد، مرتهن یا کسی که مال به عنوان رهن به او داده می‌شود و رهینه یا مال مورد رهن.

در این قرارداد لازم نیست راهن، مالک مال رهینه باشد؛ بنابراین او می‌تواند مال دیگری را با اجازه او به رهن دهد.

نکته مهم این است که رهن برای راهن عقد لازم است. در حقوق، عقدی را لازم می‌گویند که نتوان آن را فسخ کرد. بنابراین راهن این حق را ندارد که قرارداد را به هم زند.

در مقابل رهن از طرف مرتهن جایز است به این معنی که او می‌تواند هر زمان که بخواهد آن را فسخ کند زیرا عقد جایز را می‌توان هر زمان بر هم زد.

همانطور که در فقه اسلام آمده و قانون مدنی نیز از این نظریه تبعیت نموده است طلاق ( مقالات مرتبط با طلاق - سوالات مرتبط با طلاق ) اساساً به دست مرد است یعنی با اینکه نکاح ( مقالات مرتبط با عقد نکاح - سوالات مرتبط با عقد نکاح ) یک عقد است اما برای گسیختن این نهاد یک اراده کفایت می کند و آ، اراده مرد می باشد. این مطلب در ماده 1133 قانون مدنی آمده است که مستند آن حدیث نبوی معروف الطلاق بید من اخذ بالساق می باشد و تقریباً همه مذاهب اسلامی بر آن اتفاق نظر دارند.

سئوالی که در این رابطه مطرح می گردد این است که چگونه می توان به نحوی زوجه را نیز در انحلال این تاسیس دخیل نمود؟ برای اینکه زوجه بتواند در امر انحلال نکاح دخالت داده شود باید از روش حقوقی خاصی تبعیت نمود که با مبانی فقه امامیه نیز منطبق باشد زیرا: اولا براساس منع فقهی و همچنین نص صریح قانون مدنی, نمی توان با پیش بینی حق فسخ نکاح برای زوجه و یا حتی زوج به این هدف نایل شد ( ماده 1069 ق . م .) دلیل آن این است که عقد نکاح قبل از اینکه یک قرارداد صرف مالی باشد یک تاسیس اخلاقی است و قواعد عمومی مربوط به قراردادهای معوض در آن _ با همان خشکی قابل اعمال نیست اصولا در نکاح اقاله راه ندارد و هر عقدی که قابل اقاله نباشد قابلیت درج شرط فسخ را در آن نیز ندارد. ثانیاً: همان طور که در جای دیگر بیان شده , حق طلاق به دست مرد بودن یک حکم شرعی یا یک قاعده امری است نه یک نوع حق قابل گذشت و یک قاعده و یک قاعده تفسیری بنابراین مرد نمی تواند از این حق خود بگذرد یا آن را به دیگری ( که از آن جمله زوجه خود می باشد) واگذار و منتقل نماید بنابراین در ضمن عقد نمی توان به صورت شرط حق طلاق را برای زن پیش بینی نمود. حال چه باید کرد و برای دخالت دادن زوجه در امر طلاق خود از چه شیوه حقوقی می توان بهره جست ؟شیوه حقوقی ایجاد حق طلاق برای زوجه: چیکی از اختصاصات فقه اسلام امکان انجام نکاح و طلاق توسط وکیل می باشد این امکان در کشورهای اروپایی تاثیر پذیرفته از دین مسیحت وجود ندارد استدلال بر منع انجام نکاح و طلاق توسط وکیل در حقوق فرانسه این است که زوجین بتوانند تا آخرین دقایق آزادانه در امر ورود در تشکیل خوانده تصمیم بگیرند که البته ایراد مزبور با جایز بودن عقد وکالت در حقوق اسلام منتفی است یعنی برای هر کدام از وکیل و موکل امکان رجوع از وکالت تا زمانی که به مفاد آن جامعه عمل پوشیده نشده است وجود دارد.

وكيل : كسي است كه به موجب عقد وكالت و از جانب موكل خود ، نايب انجام امري مي شود.

وكالت : معني لغوي وكالت ، تفويض و واگذار نمودن است و در اصطلاح حقوقي ، وكالت عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين ، طرف ديگر را براي انجام امري نايب (وکیل) خود مي نمايد .

موكل : كسي است كه به ديگري وكالت انجام امري را مي دهد.

صلح در لغت به معنی سازش، آشتی و توافق است و در قرآن و سنت ما نیز عقد صلح به معنی دفع مرافعه و پایان بخشیدن به دعوی به کار می رود، در قرآن کریم از صلح در شش آیه از سوره های انفال، نساء، حجرات نام برده شده است زیرا اسلام دین رافت و عطوفت است و قوانین شرعی برای حفظ ارزش های انسانی و ایجاد فرصت های مناسب برای اصلاح و تزکیه نفس و خودسازی وضع شده است.

در راستای حل اختلاف مردم از طریق کدخدامنشی و اصلاح ذات البین و گسترش فرهنگ صلح و سازش بین مردم و به دست خود آنان شوراهای حل اختلاف به موجب ماده ۱۸۹ و در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی کشور تشکیل و در بروشورهای جداگانه ای به حدود صلاحیت آن ها پرداخته شده است. اکنون عقد صلح و ارکان و شرایط آن به زبان ساده بیان می کنیم.

صلح در قانون مدنی ما که متخذ از فقه امامیه است، معنی وسیع تری دارد به طوری که عقد صلح می تواند به طور فرعی جایگزین عقود دیگری مانند بیع، اجاره و عاریه قرار گیرد. عقد صلح در فقه امامیه به عنوان سید الاحکام معروف است. از نظر نویسندگان قانون مدنی لزومی ندارد حتماً اختلافی موجود باشد تا عقد صلح محقق شود، بلکه این عقد می تواند وسیله معامله و یا اجاره هم قرار گیرد. به همین جهت قانون مدنی در ماده ۷۵۲ عقد صلح را در معنای وسیع آن پذیرفته است زیرا به موجب ماده فوق عقد صلح ممکن است برای رفع مرافعه و دعوا و یا در مورد معامله و یا سایر عقود به کار رود.

با معنی وسیع و گسترده ای که عقد صلح در قانون مدنی ما دارد فرق بین آن و سایر عقود کمی دشوار به نظر می رسد. چه بسا دو نفر خانه ای را مورد خرید و فروش ( بیع) قرار می دهند ولی برای فرار از شروط بیع، عنوان صلح را برای آن برگزینند و یا منافع ملکی را به اجاره واگذار می کنند اما نام صلح منافع را بر آن می گذارند.

سندی که در مقام عقد صلح تنظیم گردیده باشد ، در آن حق شفعه جاری نیست .

اما آنچه مسلم است در عقد صلح تفاهم و تعامل و سازش بین طرفین وجود دارد و همین موجب امتیاز عقد صلح بوده و آن را از سایر عقود ممتاز می کند.

در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک با حفظ حقوق مرتهن، آن را فروخته باشد آیا خریدار می تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند ؟

وفق نظریه مشورتی شماره ۴۶۲۲/۷-۴/۷/۱۳۸۴ اداره کل حقوقی قوه قضائیه که مشعر است :
با توجه به این که طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۶۲۰ مورخ ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی خریدار قائم مقام قانونی فروشنده تلقی می شود، مضافاٌ به این که ماده ۲۶۷ قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون را هم جایز شمرده است، لذا در فرض استعلام خریدار پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک می تواند تقاضای فک رهن نماید و مباشرت راهن شرط نیست .

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

تعریف اجاره

اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستاجر: اجاره کننده

موجر: اجاره دهنده

عین مستاجر: مورد اجاره

مال الاجاره: اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

20 نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی

شخصی که ملکی را اجاره می کند علاوه بر اجاره بها، معمولا مبلغی را در ابتدا به صاحب ملک میپردازد. این مبلغ در پایان مدت اجاره و پس از تخلیه ملک، به مستاجر برگردانده می شود معمولاٌ  در عرف میان مردم این پول با عنوان رهن ملک یا ودیعه ملک شناخته می شود، شایان ذکر است که : هیچکدام از این دو قالب حقوقی، بر آنچه که در عمل پرداخت می شود صادق نیست.

ارتباط میان رهن و ودیعه گاهی در قراردادهای اجاره مبلغی به عنوان ودیعه و گاهی به عنوان رهن داده می شود ولی هنگامی که تفسیر و توصیف می کنیم و مقصود واقعی طرفین احراز می شود، این عمل نه رهن است و نه ودیعه.

ودیعه نیست به دلیل این که قصد طرفین «استرداد مثل» آن  پول است نه «نگهداری عین پول و استرداد عین» آن. عقد رهن نیز نیست برای آنکه مستاجر حق استفاده ازعین پول و استرداد مثل آن پول را دارد و ضمناً وثیقه ای برای دین دیگری ایجاد نشده است، چرا که دین دیگری وجود ندارد. به هر حال این دو عقد ارتباطی با هم ندارند اما برای این که با اصطلاحات گفته شده آشنا شویم، در ادامه به بررسی دو قرارداد ودیعه و رهن و تفاوت آن ها با هم می پردازیم.

قرارداد ودیعه

یکی از قراردادهای مرسوم در جامعه، عقد ودیعه است که به موجب آن امین، نگهداری مالی را از طرف امانت گذار بر عهده می گیرد تا به طور رایگان از آن نگهداری و محافظت کند.

در عقد ودیعه، امین حق ندارد از آن مال استفاده کند و باید همان مال را در انتهای قرارداد به مالک آن ملک برمی گرداند بدون آن که حق داشته باشد از آن استفاده کند.

البته لازم به ذکر است که در این راستا طبق قانون، وظایفی بر عهده امین گذاشته شده است. به طور کلی در تعریف عقد ودیعه می توان گفت که به موجب ماده ۶۰۷ قانون مدنی کشور، عقد ودیعه به عقدی گفته می شود که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آن که آن را مجانی نگاه دارد. ودیعه گذار مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین می نامند. تعریف عقد ودیعه دو رکن دارد.

اول: دادن عین مال برای نگهداری.

دوم: استرداد عین مال.

پس اگر هر یک از این دو رکن وجود نداشته باشد، عقد مورد بحث عقد ودیعه نخواهد بود.